（纽约讯）
美国，征税的项目各种各样，对新移民来说更是眼花缭乱，那么自己房子出售之后如何缴税呢？
房屋的类型无关紧要，无论是single
family house,还是condo/coop Apartment,更甚至于车屋或者船屋，只有是自己居住的都算是自己的居住屋。
出售自己的居住屋，一般拥有250,000的免税额度，如果是夫妻联合报税就有500,000的免税额度。那么如何满足拥有免税额度的条件呢？
第一，拥有权。如果在出售居住屋的日期往前数5年内，拥有时间超过2年，即24个月，即满足拥有权的规定。如果是夫妻二人，一方满足即可。
第二，居住时间。如果在出售居住屋的日期往前数5年内，居住时间超过2年，即24个月，即满足居住时间的要求。值得注意的是，如果是夫妻二人，双方都要满足。如果是残障人士则是12个月。
第三，回顾要求。如果在过去两年内，没有使用任
何免税额度的话，即符合此要求。
如果有两套以上的房子，此免税额度仅仅对于自己
的main home有效。如何决定哪一个是自己的main house呢。 一般通过使用权或者地理位置。使用主要指收信地址，报税地址，身份ID证件上面的地址。此外，还会考虑到地理位置，即相对于工作地址较近的等。
如果在条件规定的5年内发生了不可抗力的事件，例如工作变迁，离婚，自然灾害等等，如果可以提供足够的证据，那么即使不能全部免税，还是可以申请部分免税的。
另外，有一类情况，即1031交换，通过此类交换购买的房子，并且在购买后5年出售的，没有任何免税额度。所谓的1031交换，即like-kind,一种类似等价交换，在交换时候，交换双方都不必缴税。但是在后来出售时则需要缴税，实质是一种deferred tax。
了解了免税额度后，如何计算房屋出售的利润或损失呢？卖价-出售房屋的费用-房屋的价值 = 利润或者损失。
卖价包括所有收到的钱，包括买家的定金，银行的贷款，买家付的地产税等等。
出售房屋的费用包括在出售时付给地产经纪的费用，广告费，律师费等等。
房屋的价值多半跟当时买房子的价值不一样。房屋的价值是当时的买价加上买房子的费用例如地产税，贷款的closing cost等再加上对房屋的装修费，维修费或者condo的assessment费用。除了增加的价值外，还有减少的价值，例如如果把自己的房屋用作于home office, 那么每年depreciate的费用则要从房屋价值中除去。
那么利润如何申报呢？以下三种情况是一定要申报的：
一，不符合免税额度的要求
二，收到1099-S，即使没有需要需要缴纳的税收也要申报
三，自愿申报，即使符合免税额度。如果计划在两年内出售另一处房产，并想在这另一处房产上享受免税额度，那么可以先对于第一处出售的房产进行自愿申报。
申报需要用到F8949和1040中的Schedule D, 寻求专业的会计师律师团队处理报税才是避免漏报错报的最佳选择。
中城税务会计由具有三十年经验的犹太裔CPA/律师主理。隶属下有一个细心和缜密的CPA团队，专办各类移民报税丶公司报税；精办各类政府查税查账。办理海外资产报税丶遗产信托及各类财务疑难杂症。我们充分理解客户需求，轻松解决您的税务问题，让您绝无后顾之忧。
地址：45W 34th St. Suite 600A, New York, NY 10001.（近曼哈顿梅西百货）
电话: 212-868-7068
Email: midtowntaxacct@gmail.com
美国，征税的项目各种各样，对新移民来说更是眼花缭乱，那么自己房子出售之后如何缴税呢？
房屋的类型无关紧要，无论是single
family house,还是condo/coop Apartment,更甚至于车屋或者船屋，只有是自己居住的都算是自己的居住屋。
出售自己的居住屋，一般拥有250,000的免税额度，如果是夫妻联合报税就有500,000的免税额度。那么如何满足拥有免税额度的条件呢？
第一，拥有权。如果在出售居住屋的日期往前数5年内，拥有时间超过2年，即24个月，即满足拥有权的规定。如果是夫妻二人，一方满足即可。
第二，居住时间。如果在出售居住屋的日期往前数5年内，居住时间超过2年，即24个月，即满足居住时间的要求。值得注意的是，如果是夫妻二人，双方都要满足。如果是残障人士则是12个月。
第三，回顾要求。如果在过去两年内，没有使用任
何免税额度的话，即符合此要求。
如果有两套以上的房子，此免税额度仅仅对于自己
的main home有效。如何决定哪一个是自己的main house呢。 一般通过使用权或者地理位置。使用主要指收信地址，报税地址，身份ID证件上面的地址。此外，还会考虑到地理位置，即相对于工作地址较近的等。
如果在条件规定的5年内发生了不可抗力的事件，例如工作变迁，离婚，自然灾害等等，如果可以提供足够的证据，那么即使不能全部免税，还是可以申请部分免税的。
另外，有一类情况，即1031交换，通过此类交换购买的房子，并且在购买后5年出售的，没有任何免税额度。所谓的1031交换，即like-kind,一种类似等价交换，在交换时候，交换双方都不必缴税。但是在后来出售时则需要缴税，实质是一种deferred tax。
了解了免税额度后，如何计算房屋出售的利润或损失呢？卖价-出售房屋的费用-房屋的价值 = 利润或者损失。
卖价包括所有收到的钱，包括买家的定金，银行的贷款，买家付的地产税等等。
出售房屋的费用包括在出售时付给地产经纪的费用，广告费，律师费等等。
房屋的价值多半跟当时买房子的价值不一样。房屋的价值是当时的买价加上买房子的费用例如地产税，贷款的closing cost等再加上对房屋的装修费，维修费或者condo的assessment费用。除了增加的价值外，还有减少的价值，例如如果把自己的房屋用作于home office, 那么每年depreciate的费用则要从房屋价值中除去。
那么利润如何申报呢？以下三种情况是一定要申报的：
一，不符合免税额度的要求
二，收到1099-S，即使没有需要需要缴纳的税收也要申报
三，自愿申报，即使符合免税额度。如果计划在两年内出售另一处房产，并想在这另一处房产上享受免税额度，那么可以先对于第一处出售的房产进行自愿申报。
申报需要用到F8949和1040中的Schedule D, 寻求专业的会计师律师团队处理报税才是避免漏报错报的最佳选择。
中城税务会计由具有三十年经验的犹太裔CPA/律师主理。隶属下有一个细心和缜密的CPA团队，专办各类移民报税丶公司报税；精办各类政府查税查账。办理海外资产报税丶遗产信托及各类财务疑难杂症。我们充分理解客户需求，轻松解决您的税务问题，让您绝无后顾之忧。
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