位于纽约的柯克兰地产公司近日发布的一份报告显示，今年三季度曼哈顿住宅销售交割量4164户，为2008年美国房地产泡沫破灭以来最高水平。
报告显示，本地和国际消费者对纽约市场的信心强劲，加上被严重抑制的需求，推动了本季度纽约房地产市场的出色表现。三季度曼哈顿住宅销量同比增长5%，环比保持稳定。处于历史低位的利率和持续涌入的现金买家，导致房地产市场本季度呈现高度竞争的态势。曼哈顿住宅房地产三季度销售活动比2008年以来季度平均水平高28%。
考虑到曼哈顿待售房屋的长期供应水平低，三季度的高销售数据就更引人注目。柯克兰地产公司的报告显示，曼哈顿已经连续十个季度出现库存同比下降，尽管如此，买家活动仍然保持高涨。上一次出现交割量大于库存的季度是2008年的第二季度，当时的交割量比当季登记库存高出73%。
报告还显示，第三季度市场每平方英尺均价达到2008年以来最高点，比去年同期增长11%，比今年第二季度增长5%。再售合作公寓、再售共管公寓和新开拓市场的每平方英尺均价同比都实现两位数增长。三季度曼哈顿住宅市场中间价同比增加7%，环比增加3%。再售合作公寓和再售共管公寓中间价本季度达到历史最高点。由于新开拓市场仅占当季交割量的10%，因此本季度的价格增长就更加突出。
此外，曼哈顿以外的4个“外行政区”住宅销量和房价的增长进一步刺激曼哈顿住宅销售。
纽约房地产委员会高级副总裁迈克尔·斯拉特里说，不想花光所有财产的潜在购房者开始探索一些房源多、价钱低的地方。纽约房地产委员会表示，今年第三季度，纽约所有房屋销售总额为110亿美元，比去年同期增长31.6%。当季皇后区房屋销售总额同比增加41.95%，在所有行政区中排名第一，其次是布鲁克林，增长31.25%。
从2012年到今年，4个“外行政区”中销售活动最多的街区包括布鲁克林的贝德福德-斯特维森特、帕克斯洛普，还有皇后区的华人聚居地法拉盛、印巴人聚居区杰克逊高地。斯拉特里说，这些街区成为热点的原因是这里的房子索价比曼哈顿稍低，还有就是处于历史低位的利率和更多房源。
纽约市三季度的房屋均价为80.6万美元，比去年同期上涨3%。皇后区和布鲁克林的房价上涨最快。一些情况下，这些外行政区的住宅、合作公寓和共管公寓的销售均价同比翻了一番还多。
斯拉特里说，购房焦点的新变化对整个纽约市来说是有利的。过去，人们只关注曼哈顿的房地产优势，但现在，所有的街区都在为纽约市房地产市场保持强劲作贡献。他说：“外行政区给人们提供了更经济可行的住宅，这对纽约来说是很重要的。”
日均4000人申请大马签证！来自移民局数据，目前北京与广州两地日均有4000人于一站式马来西亚签证申请中心申请签证。大马如此受捧程度，原因究竟何在？
记者探访，其背后与大马近年经济增长及房地产升值息息相关。据马来西亚房地产报告显示，2011年大马房产价格取得10%的涨幅，创造了15年来的新高，1380亿令吉的交易价值也写下了新纪录！作为中国前十强综合性房地产企业，碧桂园[简介最新动态]力拔头筹，率先进驻马来西亚，打造金海湾、万挠、加影三大项目。此举立即引来行业及媒体的广大关注，尤其近年来马来西亚利好不断，更使碧桂园马来西亚三大项目成为众人瞩目的焦点，备受投资人士的热捧。
经济增长势头强劲
据权威媒体报道，全球经济氛围持续改善下，马来西亚经济研究院乐观预估大马经济今年将录得5.6%的增长率。经研院的预测值不但比官方预测的4%至5.5%高，也是今年以来众多预测中最高的一个。
马来西亚评级公司经济学家诺再昔迪表示，在全年政治稳定的前提下，预测2013年令吉兑1美元的走势，将介于2.95至3.15之间水平，与马来西亚潜在的经济增长相符。
马来西亚的经济保持着高速增长，低通货膨胀也使得经济稳定而健康，各种条件促使马来西亚经济现状趋好。中国信用评级机构大公将马来西亚本、外币信用等级上调为A+，评级为稳定，充分反映了马来西亚良好的宏观经济发展前景。 马来西亚房产蓬勃发展
房产投资持续升值
马来西亚房地产发展商会指出，马国2013年房地产价格预料平均将增长5%，其中，新山的房地产价格因被依斯干达特区计划带动，预计将上升5%至8%。
对于马来西亚如此房市，马来西亚房地产发展商会秘书慕兹达扎表示看好。他声称，除了地房产将持续被推高外，2013年整体房产价格保守估计将再涨5%。
另悉在政府的经济转型计划下，马来西亚政府计划支出1720亿令吉打造“大吉隆坡计划”，展望于10年后将吉隆坡打造成世界20个宜居城市之一。这将使大马房地产全球化及进一步吸引国际买家，房地产价格也迈向“国际价格”。
在“大吉隆坡计划”下，政府将大量增加工作机会，提高吉隆坡区域国民每年收入，并致力提高外来人才人数，把吉隆坡及周边地区人口从现有的640万增至1000万人。如此庞大的人口数量，房产升值指日可待。
目前马来西亚房产处于亚洲房市的低洼地，房价世界排名第99位，租金却是第9位。巨大的升值空间、低首付、低利率、高回报、永久产权等明显优势使马来西亚房产投资迎来最佳时机，海外房产市场正走向大马房产时代！
高铁、捷运筹建，助推交通升级
据报道，新加坡和马来西亚两国领导人已于今年2月底达成共识，共同兴建衔接新加坡与吉隆坡的高速铁路。新隆高铁预计于2020年建成，届时从新加坡直达吉隆坡只需90分钟！“一日生活圈”的双城概念将有望实现！便捷发达的交通，将大大促进马新经济，带动吉隆坡、马六甲、新山房产升值！
另外，加影捷运工程将于今年动工，加影捷运路线由双溪毛糯直至加影，开通之后从加影到双溪毛糯只需80分钟，到吉隆坡市区只需半个小时，无需担心塞车，项目预计2017年完工。
捷运工程的开通不仅拉近了加影和吉隆坡的距离，方便了在吉隆坡工作的加影人。
实至名归的全球宜居国度
马来西亚素有“翡翠天堂，魅力大马”之称，丰富的旅游资源，宜人的气候，绝少自然灾害，生活成本低，种种宜居因素使马来西亚成为人们追求的居住国度，成为旅游移民的热门国家。
据美国生活杂志《国际生活》2013年度最佳退休天堂排行榜显示，马来西亚在22个国家中高居第三，仅次于拉丁美洲的厄瓜多尔及巴拿马。如果与2012年比较，原在去年排名第四的大马，在今年的排名可说“再上一层楼”。
另来自着名《经济学人》属下经济情报组在全球80个国家根据卫生、安全及生活安宁情况的调查报告显示，马来西亚被评为2013年全球排名第36的最佳出生地。马来西亚作为东南亚第三大经济体，EIU于1988年首次进行“希望在那里出生”的调查报告时，大马排名第38，25年后的今天跃升了两级，名列世界前茅。
政策支持，投资环境宽松
与一些发展中国家管制资本的做法不同，马来西亚政府通过一系列服务和计划积极鼓励与支持海外投资，向外国房地产投资者提供了相对自由宽松的政策和制度，譬如“第二家园计划”。“30万，全家可获马来西亚居住权！”参与此计划的人存15-30 万马币即可全家获得为期10年终身可延续的社交居留签证，及终身有效的居留权。持有第二家园签证的人将拥有马来西亚身份证，可自由进出马来西亚的过境，不限在马来西亚的逗留时间，可在马来西亚任何一个州居住及投资。
据世界银行甫发布的“2013年全球最佳经商环境报告”显示，马国在185个经济体中排名第12位，较2012年之第18位为优。马来西亚国际贸易暨工业部长慕斯达法指出，世银经商环境报告彰显马国经商环境的提升，由政府落实的改革措施奏效。随着各领域流程效率不断提升，马国盼于未来数年内成为全球10大经商最便利的国家，以利强化其国内外热门投资地的地位。
从1990年至今,美国62岁以上的老人在生前可以将自有住房产权抵押给金融机构从而获得一定数量的现金作为养老金,老人去世后住房所有权归属于借款的政府部门或者金融机构,此即美国住房反向抵押贷款政策。从美国施行住房反向抵押贷款近20年的经验来看,该项政策对于借款人而言存在五大风险。
根据美国退休人员协会的统计,在最近的20年间,有超过66万户居民办理了该项业务,办理该业务的高峰出现在2008年金融危机之后,仅2009年一年就有114639人办理该项业务。由于该项业务使得借款人在生前获得现金借款后,在其有生之年不需要进行任何现金的偿还,因此被很多美国居民当作获得现金流的有效手段。然而,事实并非像各大金融机构广告上说的那么诱人。
琳达和麦克马汉是美国威斯康星州的一对夫妻,二人幸运地于1993年在圣克罗伊岛上购得自己的理想居所。2005年,当麦克马汉满62岁的时候,夫妻二人办理了住房反向抵押贷款,此时琳达由于年龄不足62岁,不满足反向抵押贷款的最低年龄限制。因此,最后在签署抵押贷款合同的时候只有麦克马汉的签名,琳达无权签署该合同。2013年,该项合同在执行了9年之后,麦克马汉不幸去世,几天之后琳达接到了保险公司下发的通知单,告知琳达当前居住的房产所有权已经发生转移,如果琳达希望继续在该住所居住,需要从保险公司处对该房产进行购买,否则保险公司有权进行拍卖。这意味着琳达彻底失去了对该房产的所有权。当前,美国办理了住房反向抵押贷款的人中大约有9.8%,约57000人与琳达一样面临着失去房产的危险境地。
由此可见,以房养老并非是政府在基础养老保险之外提供的一项额外养老福利政策,它本质上是一种市朝的行为。从美国施行住房反向抵押贷款近20年的经验来看,该项政策对于借款人而言存在诸多风险。
风险一,合同条款的复杂性。在美国,不同机构主导提供的住房反向抵押贷款合同规定是不一样的,合同关于手续费、利率、期限、偿还以及拒不履行的规定相当复杂,并暗藏风险,很多时候这种复杂性超出了一般借款人的专业范畴,难以理解其中的全部风险。另外,业务推销员的口头陈述一般只介绍该业务对于借款人的正面收益,策略性地回避相关的风险规定,使得借款人在信息不完全的情况下作出错误的决策。
风险二,未来生活状况的不确定性。住房反向抵押贷款合同规定,在某些情形下,抵押品需要立即偿付或者取消赎回权。例如,有些条款规定房产空置几个工作日或者几个月,借款机构将要求借贷方履行清还义务。因此,一旦你患上某种疾病住院几个月进行康复性治疗,房屋在此期间无人居住,那么金融机构按照规定可以取消你对于房产的赎回权并对房产进行拍卖。
风险三,驱逐配偶。如前面案例提到的那样,夫妻双方任何一方如果因为最低年龄限制不能在反向抵押贷款合同中签字,一旦在合同上签字的一方先去世,借款机构将会要求立刻履行清偿义务,在合同上没有签字的配偶要从金融机构手中再次付款将房产赎回,否则将面临从所居住的房产中被驱逐的危险。
风险四,税费高昂。从事住房反向抵押贷款业务的金融机构或者政府部门会在办理该业务以及该业务持续生效的过程中收取高昂费用。据估计,所有的税费最高可达被抵押房产价值的5%。以美国最受欢迎的反向抵押贷款业务——住房价值转换抵押贷款计划为例,负责该项业务的美国联邦住房管理局在业务办理过程中需要征收0.01%至2%的抵押贷款保险费,这个费用将伴随整个合同生效期每年进行征收。与此同时,为了克服合同的复杂性,借款人还需要向第三方专业咨询机构支付高昂的咨询费用。
风险五,参与政府特定资助项目受限。在美国,对于某些特定的政府资助项目的审核,其中一个重要的审查便是申请人的流动资本状况。一旦你申请了住房反向抵押贷款,那么在取得流动现金的同时也降低了你加入此类资助项目的可能性。
反向抵押贷款对于某些有住房、社会基本养老不足、子女养老不利、急需现金改善当前生活境况的老人来说是一个有效的手段。但是,就像美国政府给出提醒的一样,“住房反向抵押贷款不是免费的午餐”。
报告显示，本地和国际消费者对纽约市场的信心强劲，加上被严重抑制的需求，推动了本季度纽约房地产市场的出色表现。三季度曼哈顿住宅销量同比增长5%，环比保持稳定。处于历史低位的利率和持续涌入的现金买家，导致房地产市场本季度呈现高度竞争的态势。曼哈顿住宅房地产三季度销售活动比2008年以来季度平均水平高28%。
考虑到曼哈顿待售房屋的长期供应水平低，三季度的高销售数据就更引人注目。柯克兰地产公司的报告显示，曼哈顿已经连续十个季度出现库存同比下降，尽管如此，买家活动仍然保持高涨。上一次出现交割量大于库存的季度是2008年的第二季度，当时的交割量比当季登记库存高出73%。
报告还显示，第三季度市场每平方英尺均价达到2008年以来最高点，比去年同期增长11%，比今年第二季度增长5%。再售合作公寓、再售共管公寓和新开拓市场的每平方英尺均价同比都实现两位数增长。三季度曼哈顿住宅市场中间价同比增加7%，环比增加3%。再售合作公寓和再售共管公寓中间价本季度达到历史最高点。由于新开拓市场仅占当季交割量的10%，因此本季度的价格增长就更加突出。
此外，曼哈顿以外的4个“外行政区”住宅销量和房价的增长进一步刺激曼哈顿住宅销售。
纽约房地产委员会高级副总裁迈克尔·斯拉特里说，不想花光所有财产的潜在购房者开始探索一些房源多、价钱低的地方。纽约房地产委员会表示，今年第三季度，纽约所有房屋销售总额为110亿美元，比去年同期增长31.6%。当季皇后区房屋销售总额同比增加41.95%，在所有行政区中排名第一，其次是布鲁克林，增长31.25%。
从2012年到今年，4个“外行政区”中销售活动最多的街区包括布鲁克林的贝德福德-斯特维森特、帕克斯洛普，还有皇后区的华人聚居地法拉盛、印巴人聚居区杰克逊高地。斯拉特里说，这些街区成为热点的原因是这里的房子索价比曼哈顿稍低，还有就是处于历史低位的利率和更多房源。
纽约市三季度的房屋均价为80.6万美元，比去年同期上涨3%。皇后区和布鲁克林的房价上涨最快。一些情况下，这些外行政区的住宅、合作公寓和共管公寓的销售均价同比翻了一番还多。
斯拉特里说，购房焦点的新变化对整个纽约市来说是有利的。过去，人们只关注曼哈顿的房地产优势，但现在，所有的街区都在为纽约市房地产市场保持强劲作贡献。他说：“外行政区给人们提供了更经济可行的住宅，这对纽约来说是很重要的。”
日均4000人申请大马签证！来自移民局数据，目前北京与广州两地日均有4000人于一站式马来西亚签证申请中心申请签证。大马如此受捧程度，原因究竟何在？
记者探访，其背后与大马近年经济增长及房地产升值息息相关。据马来西亚房地产报告显示，2011年大马房产价格取得10%的涨幅，创造了15年来的新高，1380亿令吉的交易价值也写下了新纪录！作为中国前十强综合性房地产企业，碧桂园[简介最新动态]力拔头筹，率先进驻马来西亚，打造金海湾、万挠、加影三大项目。此举立即引来行业及媒体的广大关注，尤其近年来马来西亚利好不断，更使碧桂园马来西亚三大项目成为众人瞩目的焦点，备受投资人士的热捧。
经济增长势头强劲
据权威媒体报道，全球经济氛围持续改善下，马来西亚经济研究院乐观预估大马经济今年将录得5.6%的增长率。经研院的预测值不但比官方预测的4%至5.5%高，也是今年以来众多预测中最高的一个。
马来西亚评级公司经济学家诺再昔迪表示，在全年政治稳定的前提下，预测2013年令吉兑1美元的走势，将介于2.95至3.15之间水平，与马来西亚潜在的经济增长相符。
马来西亚的经济保持着高速增长，低通货膨胀也使得经济稳定而健康，各种条件促使马来西亚经济现状趋好。中国信用评级机构大公将马来西亚本、外币信用等级上调为A+，评级为稳定，充分反映了马来西亚良好的宏观经济发展前景。 马来西亚房产蓬勃发展
房产投资持续升值
马来西亚房地产发展商会指出，马国2013年房地产价格预料平均将增长5%，其中，新山的房地产价格因被依斯干达特区计划带动，预计将上升5%至8%。
对于马来西亚如此房市，马来西亚房地产发展商会秘书慕兹达扎表示看好。他声称，除了地房产将持续被推高外，2013年整体房产价格保守估计将再涨5%。
另悉在政府的经济转型计划下，马来西亚政府计划支出1720亿令吉打造“大吉隆坡计划”，展望于10年后将吉隆坡打造成世界20个宜居城市之一。这将使大马房地产全球化及进一步吸引国际买家，房地产价格也迈向“国际价格”。
在“大吉隆坡计划”下，政府将大量增加工作机会，提高吉隆坡区域国民每年收入，并致力提高外来人才人数，把吉隆坡及周边地区人口从现有的640万增至1000万人。如此庞大的人口数量，房产升值指日可待。
目前马来西亚房产处于亚洲房市的低洼地，房价世界排名第99位，租金却是第9位。巨大的升值空间、低首付、低利率、高回报、永久产权等明显优势使马来西亚房产投资迎来最佳时机，海外房产市场正走向大马房产时代！
高铁、捷运筹建，助推交通升级
据报道，新加坡和马来西亚两国领导人已于今年2月底达成共识，共同兴建衔接新加坡与吉隆坡的高速铁路。新隆高铁预计于2020年建成，届时从新加坡直达吉隆坡只需90分钟！“一日生活圈”的双城概念将有望实现！便捷发达的交通，将大大促进马新经济，带动吉隆坡、马六甲、新山房产升值！
另外，加影捷运工程将于今年动工，加影捷运路线由双溪毛糯直至加影，开通之后从加影到双溪毛糯只需80分钟，到吉隆坡市区只需半个小时，无需担心塞车，项目预计2017年完工。
捷运工程的开通不仅拉近了加影和吉隆坡的距离，方便了在吉隆坡工作的加影人。
实至名归的全球宜居国度
马来西亚素有“翡翠天堂，魅力大马”之称，丰富的旅游资源，宜人的气候，绝少自然灾害，生活成本低，种种宜居因素使马来西亚成为人们追求的居住国度，成为旅游移民的热门国家。
据美国生活杂志《国际生活》2013年度最佳退休天堂排行榜显示，马来西亚在22个国家中高居第三，仅次于拉丁美洲的厄瓜多尔及巴拿马。如果与2012年比较，原在去年排名第四的大马，在今年的排名可说“再上一层楼”。
另来自着名《经济学人》属下经济情报组在全球80个国家根据卫生、安全及生活安宁情况的调查报告显示，马来西亚被评为2013年全球排名第36的最佳出生地。马来西亚作为东南亚第三大经济体，EIU于1988年首次进行“希望在那里出生”的调查报告时，大马排名第38，25年后的今天跃升了两级，名列世界前茅。
政策支持，投资环境宽松
与一些发展中国家管制资本的做法不同，马来西亚政府通过一系列服务和计划积极鼓励与支持海外投资，向外国房地产投资者提供了相对自由宽松的政策和制度，譬如“第二家园计划”。“30万，全家可获马来西亚居住权！”参与此计划的人存15-30 万马币即可全家获得为期10年终身可延续的社交居留签证，及终身有效的居留权。持有第二家园签证的人将拥有马来西亚身份证，可自由进出马来西亚的过境，不限在马来西亚的逗留时间，可在马来西亚任何一个州居住及投资。
据世界银行甫发布的“2013年全球最佳经商环境报告”显示，马国在185个经济体中排名第12位，较2012年之第18位为优。马来西亚国际贸易暨工业部长慕斯达法指出，世银经商环境报告彰显马国经商环境的提升，由政府落实的改革措施奏效。随着各领域流程效率不断提升，马国盼于未来数年内成为全球10大经商最便利的国家，以利强化其国内外热门投资地的地位。
从1990年至今,美国62岁以上的老人在生前可以将自有住房产权抵押给金融机构从而获得一定数量的现金作为养老金,老人去世后住房所有权归属于借款的政府部门或者金融机构,此即美国住房反向抵押贷款政策。从美国施行住房反向抵押贷款近20年的经验来看,该项政策对于借款人而言存在五大风险。
根据美国退休人员协会的统计,在最近的20年间,有超过66万户居民办理了该项业务,办理该业务的高峰出现在2008年金融危机之后,仅2009年一年就有114639人办理该项业务。由于该项业务使得借款人在生前获得现金借款后,在其有生之年不需要进行任何现金的偿还,因此被很多美国居民当作获得现金流的有效手段。然而,事实并非像各大金融机构广告上说的那么诱人。
琳达和麦克马汉是美国威斯康星州的一对夫妻,二人幸运地于1993年在圣克罗伊岛上购得自己的理想居所。2005年,当麦克马汉满62岁的时候,夫妻二人办理了住房反向抵押贷款,此时琳达由于年龄不足62岁,不满足反向抵押贷款的最低年龄限制。因此,最后在签署抵押贷款合同的时候只有麦克马汉的签名,琳达无权签署该合同。2013年,该项合同在执行了9年之后,麦克马汉不幸去世,几天之后琳达接到了保险公司下发的通知单,告知琳达当前居住的房产所有权已经发生转移,如果琳达希望继续在该住所居住,需要从保险公司处对该房产进行购买,否则保险公司有权进行拍卖。这意味着琳达彻底失去了对该房产的所有权。当前,美国办理了住房反向抵押贷款的人中大约有9.8%,约57000人与琳达一样面临着失去房产的危险境地。
由此可见,以房养老并非是政府在基础养老保险之外提供的一项额外养老福利政策,它本质上是一种市朝的行为。从美国施行住房反向抵押贷款近20年的经验来看,该项政策对于借款人而言存在诸多风险。
风险一,合同条款的复杂性。在美国,不同机构主导提供的住房反向抵押贷款合同规定是不一样的,合同关于手续费、利率、期限、偿还以及拒不履行的规定相当复杂,并暗藏风险,很多时候这种复杂性超出了一般借款人的专业范畴,难以理解其中的全部风险。另外,业务推销员的口头陈述一般只介绍该业务对于借款人的正面收益,策略性地回避相关的风险规定,使得借款人在信息不完全的情况下作出错误的决策。
风险二,未来生活状况的不确定性。住房反向抵押贷款合同规定,在某些情形下,抵押品需要立即偿付或者取消赎回权。例如,有些条款规定房产空置几个工作日或者几个月,借款机构将要求借贷方履行清还义务。因此,一旦你患上某种疾病住院几个月进行康复性治疗,房屋在此期间无人居住,那么金融机构按照规定可以取消你对于房产的赎回权并对房产进行拍卖。
风险三,驱逐配偶。如前面案例提到的那样,夫妻双方任何一方如果因为最低年龄限制不能在反向抵押贷款合同中签字,一旦在合同上签字的一方先去世,借款机构将会要求立刻履行清偿义务,在合同上没有签字的配偶要从金融机构手中再次付款将房产赎回,否则将面临从所居住的房产中被驱逐的危险。
风险四,税费高昂。从事住房反向抵押贷款业务的金融机构或者政府部门会在办理该业务以及该业务持续生效的过程中收取高昂费用。据估计,所有的税费最高可达被抵押房产价值的5%。以美国最受欢迎的反向抵押贷款业务——住房价值转换抵押贷款计划为例,负责该项业务的美国联邦住房管理局在业务办理过程中需要征收0.01%至2%的抵押贷款保险费,这个费用将伴随整个合同生效期每年进行征收。与此同时,为了克服合同的复杂性,借款人还需要向第三方专业咨询机构支付高昂的咨询费用。
风险五,参与政府特定资助项目受限。在美国,对于某些特定的政府资助项目的审核,其中一个重要的审查便是申请人的流动资本状况。一旦你申请了住房反向抵押贷款,那么在取得流动现金的同时也降低了你加入此类资助项目的可能性。
反向抵押贷款对于某些有住房、社会基本养老不足、子女养老不利、急需现金改善当前生活境况的老人来说是一个有效的手段。但是,就像美国政府给出提醒的一样,“住房反向抵押贷款不是免费的午餐”。
