新移民对政府楼丶老年公寓的需求量大，但在申请过程中，由于对申请条件丶程序等不了解，遇到许多困难。日前纽约华策会丶美国长乐公会联合举办讲座，提供专业丶全面的资讯。...
为低收入者解决住房问题是美国社会福利保障的内容之一，美国政府除了兴建「平价屋」供民众购买外，也提供廉租屋让民众申请租住。真正实现「安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜」的境界……
美国是全世界住房状况最好的国家之一。自20世纪70年代以来，美国国民住房自有率一直高于64%，其馀36%的人租住「体面丶卫生丶安全」的住房，许多新移民感受最深的是，在美国可以轻易圆了「住房梦」。目前，美国约有68.1%的家庭拥有自己的住房。
美国良好的住房状况，在很大程度上归功于政府成功的房屋发展政策。于1965年成立的联邦住宅与都市发展部(U.S. Department of Housing and Urban Development,简称HUD)，主要职责为：一是致力于为每个美国人提供一个体面丶安全丶卫生的家园和舒适的生活环境；二是为居者有其屋计画创造机会；三是为低收入人士提供住房援助；四是致力于创造丶振兴和维护国家可支付住房；五是执行国家公平住房法；六是为无家可归者提供临时庇护所；七是刺激萧条社区的经济增长；八是协助地方社区的发展。
为低收入者解决住房问题是美国社会福利保障的内容之一。自20世纪30年代以来，相关政策不断完善，其主要变化是从最初的集中兴建公共住宅转变为通过租金补贴使低收入者有房可住。
在「居者有其屋」的理念下，HUD应运而生。40多年来，HUD为提高家庭住房拥有率丶保护弱势群体和维护社会稳定发挥了重要作用。简而言之，HUD的宗旨，就是为普通美国人尤其是低收入者提供「经济上可负担的住房」（亦即平价屋和廉租屋），而且即使非公民，只要是绿卡持有人均可申请，真正实现中国唐代诗人杜甫「安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜」的境界。
●僧多粥少 不妨渔翁撒网
纽约市人口一直高速增长。据统计，至2030年，纽约市的人口将再增加100万，住房供求之间的差距将越来越大。
纽约市房屋局(NYCHA)监管着全国最大的公共住房计画，在全市拥有344个公共房屋楼群，其使命是为中低收入人士提供合适又负担得起的住房，目前约有41万4000名纽约居民住在NYCHA的公共住房里。
亚洲人平等会资深顾问陈小君说，由纽约市房屋管理和发展局（简称HPD）投资和管理的平价屋（Affordable Housing）计画，针对全市中低收入家庭提供可负担的住屋，其中除了兴建「平价屋」供民众购买外，也提供「负担得起」的廉租屋让民众申请租住。
陈小君表示，华人申请廉租屋的成功率不高，最主要原因是收入不够，申请廉租屋有一定的收入规定，过高或过低都不符合资格。
陈小君说，许多华人工资拿现金，报税收入很少，不符合廉租屋的申请条件。
她强调，申请廉租屋公寓单位大小，是按照家庭人口决定，如夫妇带一个小孩，必须申请两卧公寓，其家庭收入也要符合两卧的标准，不能仅申请一卧公寓，而让小孩在客厅「挤一挤」；如果两个小孩不同性别，到了一定年龄要分房而居。
她指出，申请廉租屋的条件是以未来12个月内的收入为准，也就是说，虽然今年收入符合申请标准，但一年后加薪就有可能超标，就不符合申请资格了。另外，审核收入时，也要加上银行存款等资产所产生的利息。如果各项收入加起来没有超过规定，才有资格申请。而申请政府楼与廉租屋相反，是以过去12个月的收入为标准。
陈小君指出，由于申请廉租屋的人越来越多，僧多粥少，有意申请廉租屋的民众，首先要写信至房屋管理公司或负责推广宣传的机构索取申请表，填写后递交丶附上回邮信封丶按照申请的先后顺序排队轮候丶准备面试和等待抽签等。
她说，不少地方的公共住房机构，被列入等待名单的申请者众多，等待三丶五年很正常，而且很多等待名单已经不再接受新的申请者。
现在几乎所有开放申请的廉租屋都要以抽签方式决定住客。不过，已住在廉租屋所在地区或附近的申请人丶老年人或是市政府员工，可享一定比例的优先权。她建议申请人可用「渔翁撒网」方式，给自己多一些选择。
陈小君说，许多华人都喜欢申请入住曼哈坦华埠一带的政府楼，事实上轮候需时，必须有空缺才能递补，而先行入住者鲜少迁出，曾有申请人苦候17年。纽约市房屋局（NYCHA）通常每隔一段时间，就会来信询问申请人是否还有兴趣继续等候？原来填报的收入是否有变动？或者某个地区现在有相同单位空置，是否愿意入住等。
陈小君指出，廉租屋与政府楼（Public Housing）的不同点在于，政府楼是指由HUD补贴差价丶住户缴交的房租不超过自己收入的28%至30%的公有住宅楼，统一由NYCHA管理。廉租屋公寓则是由HPD与开发商如银行投资者合作，利用政府土地兴建房屋丶由社区机构管理，以减税或允许加建楼层等优惠，吸引开发商提供廉租屋，如亚平会也有类似出租物业。
她说，这些廉租屋并非由HPD管理，而是由开发商负责出租及维修。有时开发商兴建的整栋公寓都是廉租屋单位，但大部分廉租屋分散在不同的楼宇中，其特色是租金比市场价便宜，廉租屋每年加租幅度由纽约市租金厘定局（Rent Guideline Board）决定。
●公开抽签 别轻信给红包
陈小君指出，廉租屋市场紧张的主要原因是新移民人口增长，需求激增。其次，很多受租金管制房屋的合同已经失效，例如曼哈坦翠贝卡（Tribeca）的Independence Plaza North和炮台公园市（Battery Park City）的Gateway Plaza，其中炮台公园市三分之二的房屋面临类似问题。以炮台公园市最大的房屋群Gateway Plaza为例，其租金管制合同将于2009年12月到期，届时该公寓的租金将向市场价看齐，原住客可能因负担不起高额房租，不知何去何从。
第三个原因是不少廉租屋或租金稳定公寓的房主，想尽办法要赶走租客，转手再出租以牟利。
陈小君说，如果她是申请人，「我不会浪费时间等候政府楼，更不要抱太大希望。」她忠告新移民，千万不要相信什么「台底钱」之说，申请政府楼和廉租屋没有任何捷径，抽签过程公开透明，一切都在监管之下，所以不要轻信「给红包」就可以提前入住。
廉租屋的租金是如何决定的？根据纽约市房屋局提供给住户的手册指出，租户支付的租金要么是租户收入（扣除正当减免额后）的30%，要么是一个统一的或者封顶的租金，以两者之中较少的为准。即使比根据收入支付的房租要高，住户也可选择支付统一房租或者封顶房租，租户的家庭收入决定租户的租金。这就是为什么，也许与租户比邻而居的一个家庭，住着与自家一样大的单位，却每月支付不同房租。
●居民安乐 春溪阁好榜样
来自上海的方幼玲来美不久，即与丈夫申请到纽约布碌仑的廉租屋「春溪阁」（Spring Creek Towers）。
方幼玲对「春溪阁」的历史了如指掌。她说，「春溪阁」是全美最大的廉租楼群之一，占地面积140英亩，共有46栋砖造公寓高楼。「春溪阁」原名「小星城」 (Starrett City)，2002年才改名，不过居民仍习惯沿用「小星城」的旧名。
她指出，1980年代，「春溪阁」为招徕华人住户申请，曾在中文报纸及电视刊登招租广告，但许多华人认为「春溪阁」离曼哈坦较远，交通不大方便，而当年搭乘巴士和地铁是采两票制，不像现在可以一票联乘；加上「春溪阁」毗邻布碌仑东纽约地区，30多年前，是纽约治安最差的地区之一，所以当时申请「春溪阁」廉租屋的华人不多，目前华人租户有30户左右。
谁知风水轮流转。近年来，春溪阁开始起飞，在东边建起着名的大门购物中心(Gateway Mall)，附近的甘纳士地区(Canarsie)则朝中产阶级提升，房价攀上40万元。
方幼玲夫妇最初入住春溪阁三房两厅单位时，由于当时还未退休，收入较高，根据规定，应缴交的租金为收入的30%，最高时他们付的是920多元，而当时市价月租是1500多元，不足的600元，便由政府补贴。现在由于夫妇俩已退休，同样的三卧公寓，目前市场租赁价涨至1800元，他们只需付470多元，不足的1330元，仍然由政府补贴。新入住的租户，则没有这么幸运。
从甘乃迪国际机场(JFK)开车到Bell Parkway 14出口宾州大道(Pennsylvania Ave.)，就可看到宽阔的八线道大马路，由东至西贯穿了整个春溪阁公寓楼群的城区，这些公寓大楼是以宾州大道为中心，分成八个区毗邻而建，每个区都配有两栋四层楼约500馀个泊车位的停车场。
方幼玲指出，春溪阁整个社区共有5881个公寓单位，居民约两万馀人。占地百馀亩的草坪碧绿如茵，居民如身处绿化公园，被视为「纽约中等收入上班族的安乐窝」。
据介绍，春溪阁社区内有自己的学校，包括托儿所丶幼稚园丶小学及中学，附近还有两所高中；有邮局丶教堂丶老人中心丶活动中心；有专属的空调厂丶发电厂，可不受纽约市大停电影响。还有室内温水游泳池和健身房，有两百多种健身器材，附设各项健身运动课程。体育馆内还有室内篮球场丶室外篮球场和室外网球场。
社区内的购物中心有大型超市及各类商店，中丶西式小吃店，两家大银行，并配有百馀个车位的停车场。每栋公寓大楼都配两名专职清洁人员，每个区的大楼群各有维修小组，随住户电话通报随即派员维修，有计画的分期轮流维修四栋大楼，以及四季修整花草树木。
方幼玲说，一般人都认为廉租屋治安较差，但春溪阁却是「另类」，这里有由百馀名专业保安警卫组成的团队，配有巡逻警车丶摩托小警车丶自行车巡逻小组和德国警犬，24小时在社区站岗及巡逻保安，由于这两个维修与保安团队有效运作，将春溪阁社区在布碌仑建立起中产阶级住宅区的好榜样，社区犯罪率非常低。
她高兴地说，她是春溪阁最后一批仍可享受政府补贴的住户，朋友们到她家作客，都非常羡慕她只花几百元租金，就可以居住在一个风景优美丶环境幽静的中等收入住宅区，尤其她与老伴将房子布置得古色古香，富书卷气，客厅窗外绿草如茵，景色怡人，令她觉得来美后，真正实现了美国梦。
春溪阁在2006年一度被克列柏·意奎提公司(ClipperEquity LLC)以13亿元高价拍得，春溪阁居民组织自保抗争团体，准备长期抗争。联邦参议员舒默也誓言要让「春溪阁」留在廉租政府公寓计画中。
现任国务卿喜莱莉在竞选总统后，曾以纽约联邦参议员身分，于2008年7月28日亲临春溪阁实地视察，表示声援支持居民三年多来的抗争诉求。最后克列柏·意奎提公司知难而退，宣布放弃收购「春溪阁」。方幼玲回忆，当时居民们纷纷奔走相告「good news」（好消息）。
●罗德学者 为廉租屋增光
单亲妈妈朱雯自中国大陆移民来美后，一直住在纽约华埠门罗街(Monroe Street)一个租金管制的廉租屋内，在这里培育女儿孟雪以优异成绩获哈佛大学提前录取，并获得2003年罗德学者奖(Rhodes Scholars)，是当年唯一的华裔得主，同时还获得另一重要奖项—英国马歇尔奖学金(Marshall Scholar-ship)。此前，孟雪也是百内基学者奖(Beinecke Scholar 2002)得主。「廉租屋内出罗德学者」一度成为媒体报导佳话。
目前仍住在老地方的朱雯说，她住的一卧公寓，刚入住时月租400元，现在已涨至800元，但比市价仍然便宜很多。唯一美中不足的是，由于越来越多华人新移民入住，没有注意入乡随俗及公德心的问题，造成其他族裔不满。更有人违反规定，一个公寓挤住多人，这样水电开销也会大大超支。朱雯说虽然租金包括水电，但长此以往，公寓维持费用大大超支，最后仍会转嫁到住户头上。
朱雯举例，她日前外出购物归来，手上大包小包的在等电梯，一白人住客入内后没有等她就按了电梯，险些将她关在门外。她有点生气的质问对方，对方居然说你们华人不也一样吗！弄得朱雯哑口无言，为自己同胞的素质脸红。
●知足常乐 房租大大节省
在房租高昂的纽约市，很多人梦寐以求能够住进政府楼，因为政府楼是提供给有需要照顾的低收入人士的福利，租金远远低于市价，可以节省大笔金钱。
香港移民张彩凤去年7月才入住纽约皇后区法拉盛林登坊（Linden pl）政府楼一卧房公寓，她与丈夫是华人移民中典型的「男厨女织」家庭。张彩凤来美后长期在衣厂工作，丈夫则做餐馆。她由于长期被坐骨神经痛困扰，被迫提前退休。
在香港妹妹游说下，张彩凤曾经动过攒钱自购住宅的念头，为此省吃俭用多年。后来发现低收入家庭可以申请入住政府楼，不必为了储钱买屋，让自己过得苦哈哈。
张彩凤申请过程还算顺利，到NYCHA领取申请表格填写寄回后，过不多久即收到回信，内有40多处地点让她挑选。她将「看得上眼」的地点打勾后，逐一实地考察。后来女儿提醒她，在华人聚居的法拉盛林登坊，似乎有个很不错的政府楼，因女儿就在附近的白石镇上班，对那一带较熟悉。
张彩凤马上叫女儿开车载她去察看。一看，乐坏了！这个地方离法拉盛中心和地铁站，步行才10多分钟，对面是金碧大酒楼，广式「饮茶」方便得很；拐个弯就是老人中心，60出头的她，刚够资格享受1.75元的老人餐，丈夫早出晚归，自己中午就不用煮饭了；她喜欢看书阅报，步行10分钟就是公立图书馆；附近还有大中华超市…。
「嗨丶嗨丶嗨！」她爽朗地笑着说，衣食住行一应俱全，交通购物样样方便，这样的地方去哪里找！她二话不说，马上将该政府楼作为首选。
等了三四年，接到面谈通知，负责人似乎「有心」帮她，担心她收入不够，嘱她女儿到地保官做公证，证实每月有二百元津贴父母。半年后张彩凤接到入住通知，而且是顶楼。
她说，朋友们都开玩笑说有钱人都喜欢住公寓顶楼，她现在摇身一变，也是「穷人中的富人」了。
有些华人担心住政府楼环境复杂，治安不靖，容易遇劫挨抢，张彩凤怕不怕？她双手一摊说：「越危险的地方越安全。穷斗穷，别人是穷人，自己也是穷人，大家都生活在穷人堆里，谁怕谁？！」
她说，入住后，有了家的安全感，心情轻松无比，身体也比前好多了。
张彩凤非常满意新居明亮「光猛」，一房一厅，月租才346元，水电瓦斯全包。居住面积比起香港她妹妹的「斗室」，显得宽敞多了。站在她的客厅，用她的话来说，还可以看到「无敌远景」，河对岸曼哈坦中城帝国大厦附近景色一览无遗。
较之张彩凤的知足常乐，不少住政府楼的华人，对政府楼可谓爱恨交织。好处是房租实在便宜；缺点是有些政府楼，欢天喜地搬进去后，才知烦恼一大堆，经常会有这样那样的问题出现。
根据纽约市议会数年前公布的对全市18%的政府楼调查结果显示，在被调查的479座政府楼中，有47%的楼宇，调查人员没有钥匙照样可以进入。其中位于曼哈坦的一栋政府楼，62%的门锁都是坏的。因此，当时的议长米勒呼吁房管局尽快改善这一状况，包括安装电子门锁和监视录影机等。
然而，要更换门锁和安装保安设备最大的障碍就是经费问题。据房管局估计，要改善全市2700多栋政府楼的安全设施，每栋楼的费用可能高达5万到7万5000元。
●装穷诈欺吃不了兜着走
美国是一个提倡「居者有其屋」的社会。但对于某些「装穷」得以入住政府楼丶滥用社会福利的人，一经查出会面临诈欺刑事指控。
一个华人家庭「钻空子」入住位于纽约下城的某政府楼后，由于日常全身名牌服饰珠光宝气，其家庭经济状况遭到怀疑，被邻居检举，相关单位要求他们重新提供家庭收入证明。
据指出，当事人一家四人来美国多年，夫妇俩都有正式工作，且随着时间推移，大儿子也开始工作挣钱贴补家用。但他们仍隐瞒家庭实际收入申请政府楼，并获批准。但由于平日他们太过招摇，入住没多久就被要求重新提供家庭实际收入证明，包括W-2税表。这家人十分惊慌，因为他们的实际收入远远高于居住政府楼的标准，一旦被查出，不但来之不易的政府楼会被收走，还可能被指诈欺社会福利。
联成公所顾问赵文笙指出，在「僧多粥少」的纽约市，不乏华人「扮穷」住进政府楼，这种情况屡见不鲜，大家都「心知肚明」。
赵文笙经常乐当义工为华人填表申请政府楼或廉租屋。
他说，许多华人都属意「唐人街」的政府楼，一听到是位于纽约上城的政府楼，就与「哈林区」画等号而打退堂鼓。但由于先前入住华埠政府楼的人，几乎都不愿意再迁出，有些人苦等十多二十年，仍十分渺茫。近年由于布碌仑华人新移民增多，一些以前「死守」「唐人街」的人，现在瞄准布碌仑，有的面谈后几个月就获准。
●治安不靖 可申请换房屋
他说其实纽约市治安近年改善不少，不能再用「老眼光」。有些在上城一百多街的政府楼，治安环境与当年的「哈林区」时代不可同日而语，华人申请者不妨先入住再说。如果届时真的遇劫，可报警备案，一旦类似事件发生两次以上，便可以此理由要求更换房屋。
赵文笙举例，王先生申请入住布碌仑皇冠高地(Crown Heights)某栋由九个公寓大楼组成的政府楼，每栋楼高13层，三卧房单位月租才520元，但该处只有三个华裔家庭住户。王先生一家三口入住两年，先后五次被劫和遇袭。
王先生大儿子有天刚从地铁站出来，便遭到几名非裔拳打脚踢，幸好当时有一对非裔母女经过，非裔太太见义勇为，扬言报警吓走歹徒，还保护王先生儿子走到安全地方。不过，并不是每次都如此幸运，距离上次事件不到两个月，王先生13岁的小儿子在电梯里又被打得头破血流。
王先生本人也被歹徒持刀割破脖子打劫，因此被送入医院急诊室，王太太被吓得魂飞魄散。一家人长期生活在恐惧的阴影下，王妻每次出门回家，心理压力十分大，老是担心被打劫。
王先生后来到联成公所求助，希望搬到安全一点的政府楼。赵文笙代为联络房屋局相关人员提供援助，不久遂其所愿。
居者有其屋 租金补贴帮大忙
联邦住宅与都市发展部(U.S. Department of Housingand Urban Development,简称HUD)是美国的房屋机构，致力于维护房屋所有权丶为美国低收入户创造经济的房屋机会，以及为无房屋丶老年人丶残障人士及与爱滋病患者共同生活的人提供支援。HUD还推动经济和社区的发展，并落实全国性的公平房屋法。
美国国会1974年通过「住房和社区发展法」。这一法案对1937年的住房法做了进一步修正，设立第八条款，也就是租金补贴计画，鼓励私人部门参与解决低收入者住房问题。
租金补贴主要分为两类：一类以房屋为基础，就是受补贴者只能将补贴用于租赁被指定的住房。另一类以租户为基础，只要是屋主愿意加入第八条款计画，且租金与房屋质量符合联邦政府住房和城市发展部的标准，那么，受补贴者就可以自由选择居住地区及承租房屋类型。租金补贴由地方公共住房机构直接付给屋主，剩馀部分租金则由租户直接付给屋主。
租金补贴申请者必须符合一定条件，主要依据是其家庭收入和人口数量。一般来说，如果家庭所得低于当地所有家庭所得平均数的一半即可申请。公共住房机构会对申请者进行严格的调查，调查内容包括家庭收入丶财产丶有无犯罪纪录等等，通过调查的家庭可以列入等候名单。
以租户为基础的补贴又分成两类，即许可证计画和租屋券计画。根据许可证计画，受补贴者承租的房屋租金不能超出HUD设定的合理市场租金标准。另外，受补贴者只需要拿出家庭收入的30%支付房租，其馀部分由公共住房机构支付。HUD依据房屋所在地区丶房屋面积以及是由屋主还是租户来支付水电煤气等费用等诸多因素来决定合理市场租金标准。
租屋券计画则比许可证计画更有弹性，受补贴者可以承租高于或低于合理市场租金标准的住房。当租户选择高于合理市场租金的住房时，要自行负担超出部分的租金。公共住房机构给予的租金补贴，介于合理租金标准与家庭30%的收入之间。
在房屋供应方面，私人屋主并非都必须参与第八条款计画，而是可以自行选择。事实上，很多屋主都愿意参加这一计画，原因有三：一是等待租房的受补贴者很多，不用发愁没有租户；二是租金有保障，一部分租金是由政府直接支付的，而租户也轻易不会拖欠他们该付的那部分租金，因为不按期交付租金的人将被从租金补贴计画中除名；三是租户行为良好，因为一旦触犯法律或有涉及毒品之类的不良行为，受补贴者将再也无法获得这一补贴。所有参与租金补贴计画的房屋都必须符合政府的房屋质量标准。
租金补贴计画主要由HUD与当地的公共住房机构合作实施，前者负责管理租金补贴经费以及设立补贴标准，如补贴对象或房屋质量标准；后者负责审定申请者是否符合条件，并与屋主签订租金补贴给付合约。此外，后者还有权惩罚违规屋主和租户。
事实上，美国各地的情况并不完全一致。在有的地方，政府仍为低收入者提供一些公共住房。但无论如何，租金补贴是目前美国为低收入者解决住房问题的主要途径。
★有关HUD及其计画的更多资讯，可流览网站www.hud.gov和espanol.hud.gov。
★HUD网站还提供有关房屋公平手册丶租赁协议丶HUD房屋选择专案 (Housing Choice Voucher Program)（第八条款）的相关资讯，以及「居民权利与责任」手册等文件的各种语言版本。网址：http://www.hud.gov/offices/fheo/promotingfh/lep.cfm
★在全美各地的市房屋管理和发展局的网站，都可找到现在可申请的廉租屋讯息。以纽约市来说，纽约市房屋管理和发展局(HPD)的网站是：http://www.nyc.gov/hpd
★有意申请者还可电311或HPD热线询问。英文热线：（212）863-5610；国语热线：（212）863-8924；粤语热线：（212）863-8925。
图为华策会丶美国长乐公会7日联合举办讲座，向民众介绍申请政府楼注意事项。
据美国《侨报》报道，华策会多元化服务中心黄国才介绍，新移民中，申请老人公寓丶政府楼丶半政府楼的居多，他分别讲述了申请这三类房子的注意事项。
夫妻俩其中一个62岁以上，不管收入高低，都可申请老人公寓，老人公寓租金按收入30％交，由于网络上没有信息，大家要留意报纸上登出的消息。
申请政府楼的民众要注意的是，根据最新材料，一人年收入不超4万3000元，两人不超5万，三人不超5万7000元，四人不超6万3000才有资格申请。另，从今年开始，填写申请表格由之前的三年一次改成每年一次。如果递出申请一年内没有消息，要记住在第二年重新填写表格。有犯罪案底和信用不好的，不能申请。没有身份但有工卡的，黄国才建议在等待身份过程中，先填表格。因为申请政府楼需要的时间较长。此外，由于政府楼也是按一家人年收入30％交租，黄国才提醒居住者，收入低了，家庭人口增加了，都要报告，可获减租。家庭人口增加或居住环境不安全，有两次以上警方报告者，还可提出换房，均有优先。
对于半政府楼，黄国才介绍，申请此类房有收入限制，房租是固定的，每年按租金稳定制加租规定加租，政府审查时要看连续三年的税表。目前在布碌仑有半政府房源，申请截止日期为9月6日。华策会社区拓展计划主任陈锦辉特别强调，申请半政府房的民众要有长远考虑，特别要注意自己退休后，能否付得起房租，半政府楼只会加租不会减。陈锦辉说，有一对夫妇，住半政府楼，每月租金600元，退休后，退休金只有650元，即便申请到老人免加租，他们还是负担不起现在的房租。
来自亚美法律援助处的吕律师还向民众讲解租金管制房屋继承权问题。讲座吸引了很多民众参加，大家纷纷发问。美国长乐公会主席刘进武表示，鉴于这种情况，长乐公会今后将继续举办类似讲座。民众对于申请政府楼有任何疑问，还可致电华策会，电话：212－431－7800转232。
为低收入者解决住房问题是美国社会福利保障的内容之一，美国政府除了兴建「平价屋」供民众购买外，也提供廉租屋让民众申请租住。真正实现「安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜」的境界……
美国是全世界住房状况最好的国家之一。自20世纪70年代以来，美国国民住房自有率一直高于64%，其馀36%的人租住「体面丶卫生丶安全」的住房，许多新移民感受最深的是，在美国可以轻易圆了「住房梦」。目前，美国约有68.1%的家庭拥有自己的住房。
美国良好的住房状况，在很大程度上归功于政府成功的房屋发展政策。于1965年成立的联邦住宅与都市发展部(U.S. Department of Housing and Urban Development,简称HUD)，主要职责为：一是致力于为每个美国人提供一个体面丶安全丶卫生的家园和舒适的生活环境；二是为居者有其屋计画创造机会；三是为低收入人士提供住房援助；四是致力于创造丶振兴和维护国家可支付住房；五是执行国家公平住房法；六是为无家可归者提供临时庇护所；七是刺激萧条社区的经济增长；八是协助地方社区的发展。
为低收入者解决住房问题是美国社会福利保障的内容之一。自20世纪30年代以来，相关政策不断完善，其主要变化是从最初的集中兴建公共住宅转变为通过租金补贴使低收入者有房可住。
在「居者有其屋」的理念下，HUD应运而生。40多年来，HUD为提高家庭住房拥有率丶保护弱势群体和维护社会稳定发挥了重要作用。简而言之，HUD的宗旨，就是为普通美国人尤其是低收入者提供「经济上可负担的住房」（亦即平价屋和廉租屋），而且即使非公民，只要是绿卡持有人均可申请，真正实现中国唐代诗人杜甫「安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜」的境界。
●僧多粥少 不妨渔翁撒网
纽约市人口一直高速增长。据统计，至2030年，纽约市的人口将再增加100万，住房供求之间的差距将越来越大。
纽约市房屋局(NYCHA)监管着全国最大的公共住房计画，在全市拥有344个公共房屋楼群，其使命是为中低收入人士提供合适又负担得起的住房，目前约有41万4000名纽约居民住在NYCHA的公共住房里。
亚洲人平等会资深顾问陈小君说，由纽约市房屋管理和发展局（简称HPD）投资和管理的平价屋（Affordable Housing）计画，针对全市中低收入家庭提供可负担的住屋，其中除了兴建「平价屋」供民众购买外，也提供「负担得起」的廉租屋让民众申请租住。
陈小君表示，华人申请廉租屋的成功率不高，最主要原因是收入不够，申请廉租屋有一定的收入规定，过高或过低都不符合资格。
陈小君说，许多华人工资拿现金，报税收入很少，不符合廉租屋的申请条件。
她强调，申请廉租屋公寓单位大小，是按照家庭人口决定，如夫妇带一个小孩，必须申请两卧公寓，其家庭收入也要符合两卧的标准，不能仅申请一卧公寓，而让小孩在客厅「挤一挤」；如果两个小孩不同性别，到了一定年龄要分房而居。
她指出，申请廉租屋的条件是以未来12个月内的收入为准，也就是说，虽然今年收入符合申请标准，但一年后加薪就有可能超标，就不符合申请资格了。另外，审核收入时，也要加上银行存款等资产所产生的利息。如果各项收入加起来没有超过规定，才有资格申请。而申请政府楼与廉租屋相反，是以过去12个月的收入为标准。
陈小君指出，由于申请廉租屋的人越来越多，僧多粥少，有意申请廉租屋的民众，首先要写信至房屋管理公司或负责推广宣传的机构索取申请表，填写后递交丶附上回邮信封丶按照申请的先后顺序排队轮候丶准备面试和等待抽签等。
她说，不少地方的公共住房机构，被列入等待名单的申请者众多，等待三丶五年很正常，而且很多等待名单已经不再接受新的申请者。
现在几乎所有开放申请的廉租屋都要以抽签方式决定住客。不过，已住在廉租屋所在地区或附近的申请人丶老年人或是市政府员工，可享一定比例的优先权。她建议申请人可用「渔翁撒网」方式，给自己多一些选择。
陈小君说，许多华人都喜欢申请入住曼哈坦华埠一带的政府楼，事实上轮候需时，必须有空缺才能递补，而先行入住者鲜少迁出，曾有申请人苦候17年。纽约市房屋局（NYCHA）通常每隔一段时间，就会来信询问申请人是否还有兴趣继续等候？原来填报的收入是否有变动？或者某个地区现在有相同单位空置，是否愿意入住等。
陈小君指出，廉租屋与政府楼（Public Housing）的不同点在于，政府楼是指由HUD补贴差价丶住户缴交的房租不超过自己收入的28%至30%的公有住宅楼，统一由NYCHA管理。廉租屋公寓则是由HPD与开发商如银行投资者合作，利用政府土地兴建房屋丶由社区机构管理，以减税或允许加建楼层等优惠，吸引开发商提供廉租屋，如亚平会也有类似出租物业。
她说，这些廉租屋并非由HPD管理，而是由开发商负责出租及维修。有时开发商兴建的整栋公寓都是廉租屋单位，但大部分廉租屋分散在不同的楼宇中，其特色是租金比市场价便宜，廉租屋每年加租幅度由纽约市租金厘定局（Rent Guideline Board）决定。
●公开抽签 别轻信给红包
陈小君指出，廉租屋市场紧张的主要原因是新移民人口增长，需求激增。其次，很多受租金管制房屋的合同已经失效，例如曼哈坦翠贝卡（Tribeca）的Independence Plaza North和炮台公园市（Battery Park City）的Gateway Plaza，其中炮台公园市三分之二的房屋面临类似问题。以炮台公园市最大的房屋群Gateway Plaza为例，其租金管制合同将于2009年12月到期，届时该公寓的租金将向市场价看齐，原住客可能因负担不起高额房租，不知何去何从。
第三个原因是不少廉租屋或租金稳定公寓的房主，想尽办法要赶走租客，转手再出租以牟利。
陈小君说，如果她是申请人，「我不会浪费时间等候政府楼，更不要抱太大希望。」她忠告新移民，千万不要相信什么「台底钱」之说，申请政府楼和廉租屋没有任何捷径，抽签过程公开透明，一切都在监管之下，所以不要轻信「给红包」就可以提前入住。
廉租屋的租金是如何决定的？根据纽约市房屋局提供给住户的手册指出，租户支付的租金要么是租户收入（扣除正当减免额后）的30%，要么是一个统一的或者封顶的租金，以两者之中较少的为准。即使比根据收入支付的房租要高，住户也可选择支付统一房租或者封顶房租，租户的家庭收入决定租户的租金。这就是为什么，也许与租户比邻而居的一个家庭，住着与自家一样大的单位，却每月支付不同房租。
●居民安乐 春溪阁好榜样
来自上海的方幼玲来美不久，即与丈夫申请到纽约布碌仑的廉租屋「春溪阁」（Spring Creek Towers）。
方幼玲对「春溪阁」的历史了如指掌。她说，「春溪阁」是全美最大的廉租楼群之一，占地面积140英亩，共有46栋砖造公寓高楼。「春溪阁」原名「小星城」 (Starrett City)，2002年才改名，不过居民仍习惯沿用「小星城」的旧名。
她指出，1980年代，「春溪阁」为招徕华人住户申请，曾在中文报纸及电视刊登招租广告，但许多华人认为「春溪阁」离曼哈坦较远，交通不大方便，而当年搭乘巴士和地铁是采两票制，不像现在可以一票联乘；加上「春溪阁」毗邻布碌仑东纽约地区，30多年前，是纽约治安最差的地区之一，所以当时申请「春溪阁」廉租屋的华人不多，目前华人租户有30户左右。
谁知风水轮流转。近年来，春溪阁开始起飞，在东边建起着名的大门购物中心(Gateway Mall)，附近的甘纳士地区(Canarsie)则朝中产阶级提升，房价攀上40万元。
方幼玲夫妇最初入住春溪阁三房两厅单位时，由于当时还未退休，收入较高，根据规定，应缴交的租金为收入的30%，最高时他们付的是920多元，而当时市价月租是1500多元，不足的600元，便由政府补贴。现在由于夫妇俩已退休，同样的三卧公寓，目前市场租赁价涨至1800元，他们只需付470多元，不足的1330元，仍然由政府补贴。新入住的租户，则没有这么幸运。
从甘乃迪国际机场(JFK)开车到Bell Parkway 14出口宾州大道(Pennsylvania Ave.)，就可看到宽阔的八线道大马路，由东至西贯穿了整个春溪阁公寓楼群的城区，这些公寓大楼是以宾州大道为中心，分成八个区毗邻而建，每个区都配有两栋四层楼约500馀个泊车位的停车场。
方幼玲指出，春溪阁整个社区共有5881个公寓单位，居民约两万馀人。占地百馀亩的草坪碧绿如茵，居民如身处绿化公园，被视为「纽约中等收入上班族的安乐窝」。
据介绍，春溪阁社区内有自己的学校，包括托儿所丶幼稚园丶小学及中学，附近还有两所高中；有邮局丶教堂丶老人中心丶活动中心；有专属的空调厂丶发电厂，可不受纽约市大停电影响。还有室内温水游泳池和健身房，有两百多种健身器材，附设各项健身运动课程。体育馆内还有室内篮球场丶室外篮球场和室外网球场。
社区内的购物中心有大型超市及各类商店，中丶西式小吃店，两家大银行，并配有百馀个车位的停车场。每栋公寓大楼都配两名专职清洁人员，每个区的大楼群各有维修小组，随住户电话通报随即派员维修，有计画的分期轮流维修四栋大楼，以及四季修整花草树木。
方幼玲说，一般人都认为廉租屋治安较差，但春溪阁却是「另类」，这里有由百馀名专业保安警卫组成的团队，配有巡逻警车丶摩托小警车丶自行车巡逻小组和德国警犬，24小时在社区站岗及巡逻保安，由于这两个维修与保安团队有效运作，将春溪阁社区在布碌仑建立起中产阶级住宅区的好榜样，社区犯罪率非常低。
她高兴地说，她是春溪阁最后一批仍可享受政府补贴的住户，朋友们到她家作客，都非常羡慕她只花几百元租金，就可以居住在一个风景优美丶环境幽静的中等收入住宅区，尤其她与老伴将房子布置得古色古香，富书卷气，客厅窗外绿草如茵，景色怡人，令她觉得来美后，真正实现了美国梦。
春溪阁在2006年一度被克列柏·意奎提公司(ClipperEquity LLC)以13亿元高价拍得，春溪阁居民组织自保抗争团体，准备长期抗争。联邦参议员舒默也誓言要让「春溪阁」留在廉租政府公寓计画中。
现任国务卿喜莱莉在竞选总统后，曾以纽约联邦参议员身分，于2008年7月28日亲临春溪阁实地视察，表示声援支持居民三年多来的抗争诉求。最后克列柏·意奎提公司知难而退，宣布放弃收购「春溪阁」。方幼玲回忆，当时居民们纷纷奔走相告「good news」（好消息）。
●罗德学者 为廉租屋增光
单亲妈妈朱雯自中国大陆移民来美后，一直住在纽约华埠门罗街(Monroe Street)一个租金管制的廉租屋内，在这里培育女儿孟雪以优异成绩获哈佛大学提前录取，并获得2003年罗德学者奖(Rhodes Scholars)，是当年唯一的华裔得主，同时还获得另一重要奖项—英国马歇尔奖学金(Marshall Scholar-ship)。此前，孟雪也是百内基学者奖(Beinecke Scholar 2002)得主。「廉租屋内出罗德学者」一度成为媒体报导佳话。
目前仍住在老地方的朱雯说，她住的一卧公寓，刚入住时月租400元，现在已涨至800元，但比市价仍然便宜很多。唯一美中不足的是，由于越来越多华人新移民入住，没有注意入乡随俗及公德心的问题，造成其他族裔不满。更有人违反规定，一个公寓挤住多人，这样水电开销也会大大超支。朱雯说虽然租金包括水电，但长此以往，公寓维持费用大大超支，最后仍会转嫁到住户头上。
朱雯举例，她日前外出购物归来，手上大包小包的在等电梯，一白人住客入内后没有等她就按了电梯，险些将她关在门外。她有点生气的质问对方，对方居然说你们华人不也一样吗！弄得朱雯哑口无言，为自己同胞的素质脸红。
●知足常乐 房租大大节省
在房租高昂的纽约市，很多人梦寐以求能够住进政府楼，因为政府楼是提供给有需要照顾的低收入人士的福利，租金远远低于市价，可以节省大笔金钱。
香港移民张彩凤去年7月才入住纽约皇后区法拉盛林登坊（Linden pl）政府楼一卧房公寓，她与丈夫是华人移民中典型的「男厨女织」家庭。张彩凤来美后长期在衣厂工作，丈夫则做餐馆。她由于长期被坐骨神经痛困扰，被迫提前退休。
在香港妹妹游说下，张彩凤曾经动过攒钱自购住宅的念头，为此省吃俭用多年。后来发现低收入家庭可以申请入住政府楼，不必为了储钱买屋，让自己过得苦哈哈。
张彩凤申请过程还算顺利，到NYCHA领取申请表格填写寄回后，过不多久即收到回信，内有40多处地点让她挑选。她将「看得上眼」的地点打勾后，逐一实地考察。后来女儿提醒她，在华人聚居的法拉盛林登坊，似乎有个很不错的政府楼，因女儿就在附近的白石镇上班，对那一带较熟悉。
张彩凤马上叫女儿开车载她去察看。一看，乐坏了！这个地方离法拉盛中心和地铁站，步行才10多分钟，对面是金碧大酒楼，广式「饮茶」方便得很；拐个弯就是老人中心，60出头的她，刚够资格享受1.75元的老人餐，丈夫早出晚归，自己中午就不用煮饭了；她喜欢看书阅报，步行10分钟就是公立图书馆；附近还有大中华超市…。
「嗨丶嗨丶嗨！」她爽朗地笑着说，衣食住行一应俱全，交通购物样样方便，这样的地方去哪里找！她二话不说，马上将该政府楼作为首选。
等了三四年，接到面谈通知，负责人似乎「有心」帮她，担心她收入不够，嘱她女儿到地保官做公证，证实每月有二百元津贴父母。半年后张彩凤接到入住通知，而且是顶楼。
她说，朋友们都开玩笑说有钱人都喜欢住公寓顶楼，她现在摇身一变，也是「穷人中的富人」了。
有些华人担心住政府楼环境复杂，治安不靖，容易遇劫挨抢，张彩凤怕不怕？她双手一摊说：「越危险的地方越安全。穷斗穷，别人是穷人，自己也是穷人，大家都生活在穷人堆里，谁怕谁？！」
她说，入住后，有了家的安全感，心情轻松无比，身体也比前好多了。
张彩凤非常满意新居明亮「光猛」，一房一厅，月租才346元，水电瓦斯全包。居住面积比起香港她妹妹的「斗室」，显得宽敞多了。站在她的客厅，用她的话来说，还可以看到「无敌远景」，河对岸曼哈坦中城帝国大厦附近景色一览无遗。
较之张彩凤的知足常乐，不少住政府楼的华人，对政府楼可谓爱恨交织。好处是房租实在便宜；缺点是有些政府楼，欢天喜地搬进去后，才知烦恼一大堆，经常会有这样那样的问题出现。
根据纽约市议会数年前公布的对全市18%的政府楼调查结果显示，在被调查的479座政府楼中，有47%的楼宇，调查人员没有钥匙照样可以进入。其中位于曼哈坦的一栋政府楼，62%的门锁都是坏的。因此，当时的议长米勒呼吁房管局尽快改善这一状况，包括安装电子门锁和监视录影机等。
然而，要更换门锁和安装保安设备最大的障碍就是经费问题。据房管局估计，要改善全市2700多栋政府楼的安全设施，每栋楼的费用可能高达5万到7万5000元。
●装穷诈欺吃不了兜着走
美国是一个提倡「居者有其屋」的社会。但对于某些「装穷」得以入住政府楼丶滥用社会福利的人，一经查出会面临诈欺刑事指控。
一个华人家庭「钻空子」入住位于纽约下城的某政府楼后，由于日常全身名牌服饰珠光宝气，其家庭经济状况遭到怀疑，被邻居检举，相关单位要求他们重新提供家庭收入证明。
据指出，当事人一家四人来美国多年，夫妇俩都有正式工作，且随着时间推移，大儿子也开始工作挣钱贴补家用。但他们仍隐瞒家庭实际收入申请政府楼，并获批准。但由于平日他们太过招摇，入住没多久就被要求重新提供家庭实际收入证明，包括W-2税表。这家人十分惊慌，因为他们的实际收入远远高于居住政府楼的标准，一旦被查出，不但来之不易的政府楼会被收走，还可能被指诈欺社会福利。
联成公所顾问赵文笙指出，在「僧多粥少」的纽约市，不乏华人「扮穷」住进政府楼，这种情况屡见不鲜，大家都「心知肚明」。
赵文笙经常乐当义工为华人填表申请政府楼或廉租屋。
他说，许多华人都属意「唐人街」的政府楼，一听到是位于纽约上城的政府楼，就与「哈林区」画等号而打退堂鼓。但由于先前入住华埠政府楼的人，几乎都不愿意再迁出，有些人苦等十多二十年，仍十分渺茫。近年由于布碌仑华人新移民增多，一些以前「死守」「唐人街」的人，现在瞄准布碌仑，有的面谈后几个月就获准。
●治安不靖 可申请换房屋
他说其实纽约市治安近年改善不少，不能再用「老眼光」。有些在上城一百多街的政府楼，治安环境与当年的「哈林区」时代不可同日而语，华人申请者不妨先入住再说。如果届时真的遇劫，可报警备案，一旦类似事件发生两次以上，便可以此理由要求更换房屋。
赵文笙举例，王先生申请入住布碌仑皇冠高地(Crown Heights)某栋由九个公寓大楼组成的政府楼，每栋楼高13层，三卧房单位月租才520元，但该处只有三个华裔家庭住户。王先生一家三口入住两年，先后五次被劫和遇袭。
王先生大儿子有天刚从地铁站出来，便遭到几名非裔拳打脚踢，幸好当时有一对非裔母女经过，非裔太太见义勇为，扬言报警吓走歹徒，还保护王先生儿子走到安全地方。不过，并不是每次都如此幸运，距离上次事件不到两个月，王先生13岁的小儿子在电梯里又被打得头破血流。
王先生本人也被歹徒持刀割破脖子打劫，因此被送入医院急诊室，王太太被吓得魂飞魄散。一家人长期生活在恐惧的阴影下，王妻每次出门回家，心理压力十分大，老是担心被打劫。
王先生后来到联成公所求助，希望搬到安全一点的政府楼。赵文笙代为联络房屋局相关人员提供援助，不久遂其所愿。
居者有其屋 租金补贴帮大忙
联邦住宅与都市发展部(U.S. Department of Housingand Urban Development,简称HUD)是美国的房屋机构，致力于维护房屋所有权丶为美国低收入户创造经济的房屋机会，以及为无房屋丶老年人丶残障人士及与爱滋病患者共同生活的人提供支援。HUD还推动经济和社区的发展，并落实全国性的公平房屋法。
美国国会1974年通过「住房和社区发展法」。这一法案对1937年的住房法做了进一步修正，设立第八条款，也就是租金补贴计画，鼓励私人部门参与解决低收入者住房问题。
租金补贴主要分为两类：一类以房屋为基础，就是受补贴者只能将补贴用于租赁被指定的住房。另一类以租户为基础，只要是屋主愿意加入第八条款计画，且租金与房屋质量符合联邦政府住房和城市发展部的标准，那么，受补贴者就可以自由选择居住地区及承租房屋类型。租金补贴由地方公共住房机构直接付给屋主，剩馀部分租金则由租户直接付给屋主。
租金补贴申请者必须符合一定条件，主要依据是其家庭收入和人口数量。一般来说，如果家庭所得低于当地所有家庭所得平均数的一半即可申请。公共住房机构会对申请者进行严格的调查，调查内容包括家庭收入丶财产丶有无犯罪纪录等等，通过调查的家庭可以列入等候名单。
以租户为基础的补贴又分成两类，即许可证计画和租屋券计画。根据许可证计画，受补贴者承租的房屋租金不能超出HUD设定的合理市场租金标准。另外，受补贴者只需要拿出家庭收入的30%支付房租，其馀部分由公共住房机构支付。HUD依据房屋所在地区丶房屋面积以及是由屋主还是租户来支付水电煤气等费用等诸多因素来决定合理市场租金标准。
租屋券计画则比许可证计画更有弹性，受补贴者可以承租高于或低于合理市场租金标准的住房。当租户选择高于合理市场租金的住房时，要自行负担超出部分的租金。公共住房机构给予的租金补贴，介于合理租金标准与家庭30%的收入之间。
在房屋供应方面，私人屋主并非都必须参与第八条款计画，而是可以自行选择。事实上，很多屋主都愿意参加这一计画，原因有三：一是等待租房的受补贴者很多，不用发愁没有租户；二是租金有保障，一部分租金是由政府直接支付的，而租户也轻易不会拖欠他们该付的那部分租金，因为不按期交付租金的人将被从租金补贴计画中除名；三是租户行为良好，因为一旦触犯法律或有涉及毒品之类的不良行为，受补贴者将再也无法获得这一补贴。所有参与租金补贴计画的房屋都必须符合政府的房屋质量标准。
租金补贴计画主要由HUD与当地的公共住房机构合作实施，前者负责管理租金补贴经费以及设立补贴标准，如补贴对象或房屋质量标准；后者负责审定申请者是否符合条件，并与屋主签订租金补贴给付合约。此外，后者还有权惩罚违规屋主和租户。
事实上，美国各地的情况并不完全一致。在有的地方，政府仍为低收入者提供一些公共住房。但无论如何，租金补贴是目前美国为低收入者解决住房问题的主要途径。
★有关HUD及其计画的更多资讯，可流览网站www.hud.gov和espanol.hud.gov。
★HUD网站还提供有关房屋公平手册丶租赁协议丶HUD房屋选择专案 (Housing Choice Voucher Program)（第八条款）的相关资讯，以及「居民权利与责任」手册等文件的各种语言版本。网址：http://www.hud.gov/offices/fheo/promotingfh/lep.cfm
★在全美各地的市房屋管理和发展局的网站，都可找到现在可申请的廉租屋讯息。以纽约市来说，纽约市房屋管理和发展局(HPD)的网站是：http://www.nyc.gov/hpd
★有意申请者还可电311或HPD热线询问。英文热线：（212）863-5610；国语热线：（212）863-8924；粤语热线：（212）863-8925。
图为华策会丶美国长乐公会7日联合举办讲座，向民众介绍申请政府楼注意事项。
据美国《侨报》报道，华策会多元化服务中心黄国才介绍，新移民中，申请老人公寓丶政府楼丶半政府楼的居多，他分别讲述了申请这三类房子的注意事项。
夫妻俩其中一个62岁以上，不管收入高低，都可申请老人公寓，老人公寓租金按收入30％交，由于网络上没有信息，大家要留意报纸上登出的消息。
申请政府楼的民众要注意的是，根据最新材料，一人年收入不超4万3000元，两人不超5万，三人不超5万7000元，四人不超6万3000才有资格申请。另，从今年开始，填写申请表格由之前的三年一次改成每年一次。如果递出申请一年内没有消息，要记住在第二年重新填写表格。有犯罪案底和信用不好的，不能申请。没有身份但有工卡的，黄国才建议在等待身份过程中，先填表格。因为申请政府楼需要的时间较长。此外，由于政府楼也是按一家人年收入30％交租，黄国才提醒居住者，收入低了，家庭人口增加了，都要报告，可获减租。家庭人口增加或居住环境不安全，有两次以上警方报告者，还可提出换房，均有优先。
对于半政府楼，黄国才介绍，申请此类房有收入限制，房租是固定的，每年按租金稳定制加租规定加租，政府审查时要看连续三年的税表。目前在布碌仑有半政府房源，申请截止日期为9月6日。华策会社区拓展计划主任陈锦辉特别强调，申请半政府房的民众要有长远考虑，特别要注意自己退休后，能否付得起房租，半政府楼只会加租不会减。陈锦辉说，有一对夫妇，住半政府楼，每月租金600元，退休后，退休金只有650元，即便申请到老人免加租，他们还是负担不起现在的房租。
来自亚美法律援助处的吕律师还向民众讲解租金管制房屋继承权问题。讲座吸引了很多民众参加，大家纷纷发问。美国长乐公会主席刘进武表示，鉴于这种情况，长乐公会今后将继续举办类似讲座。民众对于申请政府楼有任何疑问，还可致电华策会，电话：212－431－7800转232。
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