近来在我们查尔斯顿的房产群里有朋友问我， 作为一个在美国居住的外国人（没有绿卡和公民身份）在卖房的时候需要注意什么。

由于这个问题个人的情况会有所不同， 所以我发邮件给了房产律师。我给出的案例是：2014年买的房， 夫妻都是外国人， 一直在美居住， 26万买的， 现要出手， 估价31万。

律师说的有些深奥哈， 基本上呢， 如果您在美国居住了超过3年, 而且大部分的时间都居住在美国的话， 那么可以不用考虑那个15%的预扣。


但是呢， 这个是南卡的房产律师，每个州的情况都不一样。 然后， 外国人的情况各有不同。 如果是想卖房或者买房的话， 请把自己的详细情况交给律师， 由他们来仔细核对律法再做行动最好。

以下是律师的回复：

我认为您的客户无需根据我的发现进行15％的预扣。我会在下面解释。

首先-根据美国法典第26条的规定，FIRPTA誓章要求某人“不是外国人”。1445（f）（3）。
如果您仔细查看该法规，则基本上对“外国人”的定义非常不清楚，将其定义为除“美国”以外的任何人。”
第二－根据上述法规，我搜索了“未绑定的人”的定义。
第三－定义“居民外国人”

有2个测试可确定您是否为居民外国人。绿卡测试和实质存在测试。
根据我们的电话，我认为应该进行实质性存在测试。
以下正是IRS网站上确定实质存在测试是否适用的内容。
如果您符合日历年的实际入学考试，则出于税收目的，您将被视为美国居民。为了满足此测试，您必须至少在美国居住：
1.本年度的31天，以及
2. 3年期间的183天（包括当年及其之前的2年），计算：
o您当年在场的所有日子，以及
o在本年之前的第一年中，您在场的天数的1/3，以及
o您在本年第二年的第二年中出现的天数的1/6。


例：
您在2012、2013和2014年分别在美国有120天在场时间。要确定您是否满足2014年的在场测试，请计算2014年在场的全部120天，在2013年为40天（1 / 120分之三）和2012年的20天（120分之1/6）。由于3年的总期限为180天，因此根据2014年的在场状态测试，您不会被视为居民。
因为该测试适用，所以我认为您的客户无需进行任何预扣，就可以将FIRPTA签名为“非外国人士”。

我是袁璟轶， 南卡全职房产经纪， 想要买房卖房， 和做任何商业投资的欢迎来咨询我。