近来在我们查尔斯顿的房产群里有朋友问我, 作为一个在美国居住的外国人(没有绿卡和公民身份)在卖房的时候需要注意什么。

由于这个问题个人的情况会有所不同, 所以我发邮件给了房产律师。我给出的案例是:2014年买的房, 夫妻都是外国人, 一直在美居住, 26万买的, 现要出手, 估价31万。

律师说的有些深奥哈, 基本上呢, 如果您在美国居住了超过3年, 而且大部分的时间都居住在美国的话, 那么可以不用考虑那个15%的预扣。


但是呢, 这个是南卡的房产律师,每个州的情况都不一样。 然后, 外国人的情况各有不同。 如果是想卖房或者买房的话, 请把自己的详细情况交给律师, 由他们来仔细核对律法再做行动最好。

以下是律师的回复:

我认为您的客户无需根据我的发现进行15%的预扣。我会在下面解释。

首先-根据美国法典第26条的规定,FIRPTA誓章要求某人“不是外国人”。1445(f)(3)。
如果您仔细查看该法规,则基本上对“外国人”的定义非常不清楚,将其定义为除“美国”以外的任何人。”
第二-根据上述法规,我搜索了“未绑定的人”的定义。
第三-定义“居民外国人”

有2个测试可确定您是否为居民外国人。绿卡测试和实质存在测试。
根据我们的电话,我认为应该进行实质性存在测试。
以下正是IRS网站上确定实质存在测试是否适用的内容。
如果您符合日历年的实际入学考试,则出于税收目的,您将被视为美国居民。为了满足此测试,您必须至少在美国居住:
1.本年度的31天,以及
2. 3年期间的183天(包括当年及其之前的2年),计算:
o您当年在场的所有日子,以及
o在本年之前的第一年中,您在场的天数的1/3,以及
o您在本年第二年的第二年中出现的天数的1/6。


例:
您在2012、2013和2014年分别在美国有120天在场时间。要确定您是否满足2014年的在场测试,请计算2014年在场的全部120天,在2013年为40天(1 / 120分之三)和2012年的20天(120分之1/6)。由于3年的总期限为180天,因此根据2014年的在场状态测试,您不会被视为居民。
因为该测试适用,所以我认为您的客户无需进行任何预扣,就可以将FIRPTA签名为“非外国人士”。

我是袁璟轶, 南卡全职房产经纪, 想要买房卖房, 和做任何商业投资的欢迎来咨询我。