US仓库掌柜简介：
美国商业地产经纪人，深耕美国本土海外仓、货代、跨境物流等多年，
熟悉跨境物流与跨境电商上下游企业运作模式，精通当地仓库物业市场行情与租售政策，
整合优质资源，把握市场机遇,
数据说话，专业服务!
欢迎和我链接！
接上期报告：数据背后藏着什么秘密
上期给大家分析了房东服软、租金下跌的基本面，结合整个二季度我看到的数据，发现了几个意想不到的现象，表面上市场在降温，但暗流涌动的变化比我们想象的更剧烈。
定制仓库暴增112%：定制时代真的来了
定制仓库专业术语是BTS(Built-to-Suit)，意思就是根据客户的具体需求来定制建造，也就是量身定制地建仓库, BTS交易量从去年Q2的317万尺，暴增到今年的675万尺，增幅112%，这个数字意味着标准化仓库的时代快结束了，我手上刚好有个BTS项目在推进：一个做冻肉的客户，要求仓库必须配备不同温度区域，从-20℃的冷冻区到常温的干货区，还要有专门的退货处理区域，
开发商现在不敢盲目开工，在周三参加Domino Pizza的BTS项目会议上，开发商说："现在我们只做有客户预定的项目，宁愿慢点也不愿意承担空置风险。"目前仓库已经完工了，但是卡在政府文件审批一块，怎么都还得需要10个月左右设备才能进场。
自动化改造热潮：设备商的春天来了
最近也接触了不少做仓库自动化设备的朋友，现在美国海外仓的自动化普及率还很低，大部分海外仓还是以人工作业为主，其实不需要什么高科技，简单安装一些提升效率的设备就能明显降低人工成本，市场上能支持自动化的仓库，租金普遍比普通仓库高50-80%。
为什么支持自动化的仓库更贵？主要是硬件要求高：
电力容量要大：自动化设备耗电量是人工作业的3-5倍，
地面承重要强：传送带、分拣设备对地面要求很高，
层高要够：至少要30尺净高，
目前海外仓最常见的是传送带系统，以前人工拆一条柜要180-200美元，现在用传送带，一头一个工人就够了，确实能省不少人工，
小包裹分拣的自动拣货系统也开始有人问，虽然投资不小，但长期看能减少人工依赖。
推动自动化的几个原因：
1. 人工成本上升：加州最低工资年年涨
2. 招工越来越难：年轻人不太愿意干仓库活
3. 客户要求提高：要求更快、更准
总的来说，自动化还是个趋势，但大部分仓库还是以人工为主。真正全面自动化的还不多，主要是投资成本摆在那里。
用户自购狂涨30.7%：从"租仓"到"买仓"的逻辑
更有意思的是用户购买数据：自用销售在2025年上半年暴增30.7%，从408万尺飙升到533万尺。
为什么大家突然都想买而不租了？
我问了几个客户，答案很一致："现在价格合理，与其交房租不如买下来自己用。"
一位电商卖家客户给我算了笔账：租一个5万尺的仓库，年租金120万美元，10年就是1200万。现在买下来只要800万，还能享受税收优惠和资产增值。
更关键的是，买下来就可以按自己需求改造，不用看房东脸色。
租期缩短5个月：灵活性比便宜更重要
各种渠道数据显示，平均租期从59个月（Q2 2024）缩短到54个月（Q2 2025）。
5个月看似不多，但反映了企业心态的根本变化：大家更重视灵活性，不愿意被长期合同绑死。
另一位做一件代发的客户，之前签的都是长约。现在坚持只签3年："市场变化太快，谁知道3年后业务模式会变成什么样？"
这种变化对房东压力很大。以前签个10年长约，房东10年不用愁。现在3-4年就要重新谈判，不确定性大大增加。
但对租户来说，短期合同意味着更强的议价权。市场好的时候可以续约，市场不好可以换地方或者重新谈条件。
3PL的"选仓标准"：实用主义当道
虽然3PL是最活跃的租户群体，最近接触的海外仓朋友，发现他们关注的重点很实际。毕竟是服务跨境电商卖家的，要求简单直接：能快速收发货、成本控制住就行。
他们最关心的几个问题：
1. 交通是否便利：距离港口和主要货运通道近不近
2. 装卸是否方便：有没有足够的卸货平台，卡车进出顺不顺
3. 仓储成本：租金、人工、水电加起来划不划算
4. 操作空间：货架能不能按需布置，分拣打包够不够用
5. 扩展可能：生意好了能不能加租隔壁的仓库
说白了，海外仓现在还是劳动密集型的活儿，主要靠人工分拣打包。自动化什么的还早着呢，大部分老板更关心的是怎么降成本、提效率。
一个做了5年海外仓的老板跟我说："我们不需要什么高科技，能让工人干活舒服点、货物进出快一点就够了。"
食品冷链逆势增长：细分市场的黑马
虽然整体市场降温，但食品饮料行业的仓储需求却在逆势增长。
我们公司同事做的一个项目：一个做有机食品进口的客户，为了拿到一个符合认证标准的冷链仓库，愿意比市场价高出40%。
食品仓储火爆的几个原因：
1. 供应链调整：新的关税政策让很多企业重新考虑从加拿大和墨西哥的进口策略，需要在美国建立更多缓冲库存
2. 监管趋严：FDA对食品仓储的要求越来越细致
3. 贸易政策影响：关税变化推动企业提前囤货，对仓储空间需求激增
冷链仓库的租金已经涨到普通仓库的2倍，但还是一仓难求。
电力升级潮：基础设施的"大考"
最大的瓶颈还是电力。随着自动化需求爆发，很多老仓库的电力系统完全跟不上。
我知道的几个开发商，现在新建仓库的电力容量都按照传统仓库的3-5倍来设计。一个10万尺的现代化仓库，电力投资就要上百万美元。
好消息是，加州政府和联邦政府都在加大电力基础设施投资。预计2026年开始，电力瓶颈问题会逐步缓解。
三类仓库的未来价值
根据最近的市场观察，我把仓库分成三类：
第一类：智能化仓库：支持全自动化，电力充足，位置优越。这类仓库是未来的主流，投资价值最高，
第二类：改造潜力仓库：位置不错但设施陈旧，有改造升级空间。适合有实力的企业买下来改造，
第三类：传统老仓库：位置一般，设施落后，改造成本高。除非价格极低，否则不建议碰。
给不同客户的操作建议：
海外仓运营商：现在是购买自用仓库的黄金时期，特别是那些有改造潜力的资产
跨境电商：考虑从长租改为购买，既能省钱又能按需改造
3PL公司：重点布局智能化仓库，提前锁定优质资源
食品企业：冷链仓储供不应求，要么提前布局要么准备涨价
写在最后：变化中的新机遇
数据不会说谎：BTS暴增112%、用户自购增长30.7%、租期缩短5个月，这些数字背后是整个行业的深度变革。
我建了个微信群：西海岸跨境合作社，都是在美国做海外仓，跨境电商，供应链的朋友，平时会分享一些市场动态和行业见解。如果你也在这个圈子里，欢迎进群交流，毕竟同行之间的经验分享往往最有价值。
市场瞬息万变，多听听不同声音总是好的，
美国商业地产经纪人，深耕美国本土海外仓、货代、跨境物流等多年，
熟悉跨境物流与跨境电商上下游企业运作模式，精通当地仓库物业市场行情与租售政策，
整合优质资源，把握市场机遇,
数据说话，专业服务!
欢迎和我链接！
接上期报告：数据背后藏着什么秘密
上期给大家分析了房东服软、租金下跌的基本面，结合整个二季度我看到的数据，发现了几个意想不到的现象，表面上市场在降温，但暗流涌动的变化比我们想象的更剧烈。
定制仓库暴增112%：定制时代真的来了
定制仓库专业术语是BTS(Built-to-Suit)，意思就是根据客户的具体需求来定制建造，也就是量身定制地建仓库, BTS交易量从去年Q2的317万尺，暴增到今年的675万尺，增幅112%，这个数字意味着标准化仓库的时代快结束了，我手上刚好有个BTS项目在推进：一个做冻肉的客户，要求仓库必须配备不同温度区域，从-20℃的冷冻区到常温的干货区，还要有专门的退货处理区域，
开发商现在不敢盲目开工，在周三参加Domino Pizza的BTS项目会议上，开发商说："现在我们只做有客户预定的项目，宁愿慢点也不愿意承担空置风险。"目前仓库已经完工了，但是卡在政府文件审批一块，怎么都还得需要10个月左右设备才能进场。
自动化改造热潮：设备商的春天来了
最近也接触了不少做仓库自动化设备的朋友，现在美国海外仓的自动化普及率还很低，大部分海外仓还是以人工作业为主，其实不需要什么高科技，简单安装一些提升效率的设备就能明显降低人工成本，市场上能支持自动化的仓库，租金普遍比普通仓库高50-80%。
为什么支持自动化的仓库更贵？主要是硬件要求高：
电力容量要大：自动化设备耗电量是人工作业的3-5倍，
地面承重要强：传送带、分拣设备对地面要求很高，
层高要够：至少要30尺净高，
目前海外仓最常见的是传送带系统，以前人工拆一条柜要180-200美元，现在用传送带，一头一个工人就够了，确实能省不少人工，
小包裹分拣的自动拣货系统也开始有人问，虽然投资不小，但长期看能减少人工依赖。
推动自动化的几个原因：
1. 人工成本上升：加州最低工资年年涨
2. 招工越来越难：年轻人不太愿意干仓库活
3. 客户要求提高：要求更快、更准
总的来说，自动化还是个趋势，但大部分仓库还是以人工为主。真正全面自动化的还不多，主要是投资成本摆在那里。
用户自购狂涨30.7%：从"租仓"到"买仓"的逻辑
更有意思的是用户购买数据：自用销售在2025年上半年暴增30.7%，从408万尺飙升到533万尺。
为什么大家突然都想买而不租了？
我问了几个客户，答案很一致："现在价格合理，与其交房租不如买下来自己用。"
一位电商卖家客户给我算了笔账：租一个5万尺的仓库，年租金120万美元，10年就是1200万。现在买下来只要800万，还能享受税收优惠和资产增值。
更关键的是，买下来就可以按自己需求改造，不用看房东脸色。
租期缩短5个月：灵活性比便宜更重要
各种渠道数据显示，平均租期从59个月（Q2 2024）缩短到54个月（Q2 2025）。
5个月看似不多，但反映了企业心态的根本变化：大家更重视灵活性，不愿意被长期合同绑死。
另一位做一件代发的客户，之前签的都是长约。现在坚持只签3年："市场变化太快，谁知道3年后业务模式会变成什么样？"
这种变化对房东压力很大。以前签个10年长约，房东10年不用愁。现在3-4年就要重新谈判，不确定性大大增加。
但对租户来说，短期合同意味着更强的议价权。市场好的时候可以续约，市场不好可以换地方或者重新谈条件。
3PL的"选仓标准"：实用主义当道
虽然3PL是最活跃的租户群体，最近接触的海外仓朋友，发现他们关注的重点很实际。毕竟是服务跨境电商卖家的，要求简单直接：能快速收发货、成本控制住就行。
他们最关心的几个问题：
1. 交通是否便利：距离港口和主要货运通道近不近
2. 装卸是否方便：有没有足够的卸货平台，卡车进出顺不顺
3. 仓储成本：租金、人工、水电加起来划不划算
4. 操作空间：货架能不能按需布置，分拣打包够不够用
5. 扩展可能：生意好了能不能加租隔壁的仓库
说白了，海外仓现在还是劳动密集型的活儿，主要靠人工分拣打包。自动化什么的还早着呢，大部分老板更关心的是怎么降成本、提效率。
一个做了5年海外仓的老板跟我说："我们不需要什么高科技，能让工人干活舒服点、货物进出快一点就够了。"
食品冷链逆势增长：细分市场的黑马
虽然整体市场降温，但食品饮料行业的仓储需求却在逆势增长。
我们公司同事做的一个项目：一个做有机食品进口的客户，为了拿到一个符合认证标准的冷链仓库，愿意比市场价高出40%。
食品仓储火爆的几个原因：
1. 供应链调整：新的关税政策让很多企业重新考虑从加拿大和墨西哥的进口策略，需要在美国建立更多缓冲库存
2. 监管趋严：FDA对食品仓储的要求越来越细致
3. 贸易政策影响：关税变化推动企业提前囤货，对仓储空间需求激增
冷链仓库的租金已经涨到普通仓库的2倍，但还是一仓难求。
电力升级潮：基础设施的"大考"
最大的瓶颈还是电力。随着自动化需求爆发，很多老仓库的电力系统完全跟不上。
我知道的几个开发商，现在新建仓库的电力容量都按照传统仓库的3-5倍来设计。一个10万尺的现代化仓库，电力投资就要上百万美元。
好消息是，加州政府和联邦政府都在加大电力基础设施投资。预计2026年开始，电力瓶颈问题会逐步缓解。
三类仓库的未来价值
根据最近的市场观察，我把仓库分成三类：
第一类：智能化仓库：支持全自动化，电力充足，位置优越。这类仓库是未来的主流，投资价值最高，
第二类：改造潜力仓库：位置不错但设施陈旧，有改造升级空间。适合有实力的企业买下来改造，
第三类：传统老仓库：位置一般，设施落后，改造成本高。除非价格极低，否则不建议碰。
给不同客户的操作建议：
海外仓运营商：现在是购买自用仓库的黄金时期，特别是那些有改造潜力的资产
跨境电商：考虑从长租改为购买，既能省钱又能按需改造
3PL公司：重点布局智能化仓库，提前锁定优质资源
食品企业：冷链仓储供不应求，要么提前布局要么准备涨价
写在最后：变化中的新机遇
数据不会说谎：BTS暴增112%、用户自购增长30.7%、租期缩短5个月，这些数字背后是整个行业的深度变革。
我建了个微信群：西海岸跨境合作社，都是在美国做海外仓，跨境电商，供应链的朋友，平时会分享一些市场动态和行业见解。如果你也在这个圈子里，欢迎进群交流，毕竟同行之间的经验分享往往最有价值。
市场瞬息万变，多听听不同声音总是好的，
